Vejledning køb/salg | vedpilegaarden.dk

Sælgers forpligtelse ved vurdering og salg

15 januar. 2021.

Vejledning ved køb og salg i overskrifter.

Sælger er forpligtet til at have de 3 erklæringer, som beskrevet nedenfor, udfyldt og indhentet fra Tinglysningsbogen, inden vuderingsudvalget kommer og vuderer haven.

Oplysningerne på Tinglysningsbogen må ikke være mere end 2 mdr. gammel, når de afleveres til vurderingsudvalget.

Alle 3 dokumenter skal bruges til vurdering og fastsættelse af den samlet værdi.

Når sælger har de 3 dokumenter på plads, skriver sælger en mail til bestyrelsen, og bestiller en vurdering.

I denne mail skal bestyrelsen også have købers navn, adresse, mobil nr, e-mail, samt en overdragelsesdato på salget.

Derefter rekvirere bestyrelsen vurderingsudvalget, som efter aftale med sælger, finder en dato hvor sælger og vurderingsudvalget kan vurdere andelen sammen.

Vurderinger kan finde sted hele året, og gælder i 12 mdr.

Vurdering og salg af bygninger for tæt på skel, eller med for mange m2, kan kun finde sted hvis bygningerne er opført FØR oktober måned 2016, hvor vi fik den nye lokalplan.

Bygninger som er opført EFTER oktober 2016, skal være i lovlig stand ifølge lokalplanen, før der kan vurderes og sælges.

Sælger: (Eller en repræsentant for sælger med underskrevet fuldmagt), skal være til stede ved vurderingen. Hvis sælger ikke møder op på det aftalte tidspunkt, skal en ny tid bestilles og der skal betales for to gange vurderinger.

Køber: Kommer først på banen når de bliver kontaktet af vores administrationsselskab Sjeldani, som står for selve udfærdigelsen af købskontrakten, og skal underskrive digitalt med Nem-Id på kontrakten som fremsendes på mail af Sjeldani, samt overføre købssummen + gebyr til Sjeldani, til foreningens kontonr.

På overtagelsesdagen, skal køber, sælger, (eller en repræsentant for sælger med underskrevet fuldmagt) samt 2 fra bestyrelsen være til stede, og der skal stemples og underskrives på andelsbeviserne, og hvor de registeret nøgler til lågen, samt det orignale kopi af andelsbeviset skal medbringes af sælger, og afleveres til køber. Køber skal også underskrive en erklæring, hvor de på tro og love vil overholde foreningens love og vedtægter.

Ca. 14 dage efter overtagelsedatoen, vil købssummen blive overført til sælgers konto.

Sælger: Skal huske at aflæse/afmelde strøm, og aflæse vand sammen med køber på overtagelsesdagen.

Køber: Skal huske at tilmelde sig strøm. Samt sende en email med en kopi af den obligatoriske brandforsikring på andelen til bestyrelsen, senest 14 dage efter overtagelsesdagen.

Ejer-erklæring fra sælger

Ejer-erklæring fra sælger til brug for vurdering af kolonihavehus:

O: Købers eksemplar

O: Sælgers eksemplar

O: Haveforeningens eksemplar

Haveforenings navn: H/F. Ved Pilegården

Matr. nr: 0013C / 0013 L

Havelod nr./Andels nr. ...............................

Beliggende på (vej/sti nr.)...........................

Navn på ejer:________________________________

Som ejer af ovenstående bebyggelse oplyser jeg hermed følgende om bygningerne på haveloddet:

Obligatoriske oplysninger (hvis der svares nej eller ikke svares, vil disse installationer blive vurderet til 0 kr.):

Elinstallationen er lovlig og udført af en autoriseret el-installatør: Ja ☐ Nej ☐ Ikke relevant ☐ Afløbsinstallationen er lovlig og udført af en autoriseret kloakmester: Ja ☐ Nej ☐ Ikke relevant ☐ Gas-installationen er lovlig og udført af en autoriseret gas-installatør: Ja ☐ Nej ☐ Ikke relevant ☐ Energianlæg er typegodkendte: Ja ☐ Nej ☐ Ikke relevant ☐

Regnvandsfaskine er etableret lovligt: Ja ☐ Nej ☐ Ikke relevant ☐

Frivillige oplysninger: Oplysninger om fundamentet i hovedhuset (sæt X):

Fundament med sokkelsten eller lignende: ☐

Fundament med frostsikre punktfundamenter er gravet ned til frostfri dybde ☐

Fundamentet er fuldstøbt i frostfri dybde ☐

Oplysninger om fundamentet i andre bygninger (sæt X):

Fundament med sokkelsten eller lignende ☐

Fundament med frostsikre punktfundamenter er gravet ned til frostfri dybde ☐

Fundamentet er fuldstøbt i frostfri dybde ☐

Jeg er bekendt med, at vurderingen foretages på baggrund af disse oplysninger, og at jeg er ansvarlig for oplysningernes rigtighed. Hvis det ved et evt. salg, viser sig, at oplysningerne ikke er rigtige, hæfter jeg overfor køber for de urigtige oplysninger.

Dato:......................... / Underskrift...........................................................

Tingbogsattest fra sælger

Indhentes af sælger, og afleveres til vurderingsudvalget før vurdering.

Når man skal bruge en tingbogs-attest, til vurderingesudvalget med henblik på salg, kan det gøres ved klikke på nedenstående link:

https://domstol.dk/media/vascvwfl/bestilling-af-tingbogsattest-paa-kolonihavehuse-25052020-version-4.pdf

Herefter udfyldes der bla.med matrikelnr. 0013C

eller for nogen få huse på vej 6: 0013 L,

samt dit andelsnr.

Ejerlavet i foreningen hedder: 11658-TBT-Tårnby By, Tårnby

Bestilling af tingbogs-attest koster 175,-kr, og fremsendes til din E-mail.

Løsøreliste fra sælger

Udfyldes af sælger, og afleveres til vurderingsudvalget før vurdering.

Løsørelisten skal laves af ejer inden vurdering. Ejer fastsætter også prisen på løsøret. Vurderingsudvalgets opgave er alene at sætte denne pris ind i systemet. Løsøreprisen må ikke overstige 20 % af den samlede vurdering af have og bebyggelse og må ikke overstige 65.279,15 kr. i 2017.

En køber har ikke pligt til at købe løsøret. Hvis køber vælger at købe løsøret, opfordres køber til at undersøge om løsøret er til stede, og har den angivne værdi.

Eksempel på LØSØRELISTE for:

Haveforening Ved Pilegården, 2770 Tårnby,: Andels nr.:…………….

Haveredskaber og-maskiner pris……………………….Kr.

Værktøj pris……………………….Kr.

Møbler pris……………………….Kr.

Inventar pris……………………….Kr.

Havemøbler pris……………………….Kr.

Udsmykning pris……………………….Kr.

I alt ……………………….kr.

Dato : ___________________________

Underskrift af sælger : ___________________________

Løsørelisten skal udfyldes af sælger og afleveres til vurderingsudvalget, på vurderings dagen.

Løsøre (småting) som ikke er nævnt ovenfor, skal være fjernet inden kl. 12.00 på overtagelsesdatoen. I modsat fald overgår de til køberen. Sælger skal udarbejde en løsøreliste og vurdere løsøret med et samlet beløb. Beløbet må ikke overstige 20 % af den samlede vurdering af have og bebyggelse, og må ikke overstige 65.279,15 kr.(index 100. 2017)

Bestyrelsen skal påse, at prisen holder sig inden for den tilladte maksimalgrænse ovenfor.

Praktiske informationer ifm. vurdering: Vurdering koster 1600,00kr. som betales af sælger. Ved vurdering skal sælger være til stede.

Ved manglende fremmøde af sælger kan vurdering først finde sted igen - når der er indbetalt 2 x 1600 kr. Dette dækker forgæves fremmøde ved 1. vurderingsdato samt for vurdering ved 2. fremmøde.

Vurderingsregler kan der læses mere om her på siden.

Vejledning ved køb og salg

Kolonihaveforbundet.

Version 3.0, januar 2018

Vejledning om vurdering af kolonihavehuse

Til vurderingsudvalg samt sælgere og købere af kolonihavehuse

Alle medlemmer af Kolonihaveforbundet er underlagt Kolonihaveforbundets vurderingsregler, som betyder, at et kolonihavehus ikke kan sælges eller overdrages, uden at huset er blevet vurderet. Du kan læse Kolonihaveforbundets vurderingsregler på Kolonihaveforbundets hjemmeside.

Formålet med vurderingsreglerne er at fastsætte en maksimal tilladt salgspris for at undgå at kolonihavehuse bliver solgt til en pris, som ikke er udtryk for husets aktuelle værdi, men som snarere betales, fordi brugsretten til havelodden er attraktiv.

Det betyder, at du ikke kan forvente at tjene penge på dit kolonihavehus. Man kan sammenligne det lidt med at købe en bil. Du har glæde af bilen, så længe du har den, men den falder formentlig i værdi undervejs, og du kan ikke forvente at få de penge igen, som du har brugt på den. Sådan er det også med kolonihavehuse, og det skal du have med i dine overvejelser, når du bygger nyt eller renoverer et kolonihavehus.

Hvornår skal der vurderes

Der skal altid vurderes ved salg og overdragelse af et kolonihavehus.

Ved overdragelse forstås overdragelse til ægtefæller eller slægtninge i ret op- eller nedstigende linje, uanset om overdragelse sker, mens sælger er i live eller overdragelsen sker ved dødsfald. Der er også tale om overdragelse, hvis to ejere bytter haver. Populært sagt kan man sige, at der altid skal vurderes, når alle navne på lejekontrakten skiftes ud.

Derimod er der ikke tale om en overdragelse, når der optages en ekstra lejer på lejekontrakten eller ved den ene lejers fraflytning/sletning af lejekontrakten, og der er derfor ikke krav om vurdering i disse tilfælde. Den enkelte forening kan dog have interne krav om vurdering i disse situationer.

Der kan også foretages en vurdering, når ejer har brug for en vurdering i forbindelse med optagelse af lån eller lignende.

En forening kan beslutte, om der kan foretages vurderinger hele året, eller om du kun kan få vurderet i sæsonen.

Den enkelte forening fastsætter selv frister for, hvor hurtigt en vurdering skal være foretaget, men det skal tilstræbes, at vurderingen foretages hurtigst muligt efter medlemmet har anmodet om en vurdering.

Hvem skal vurdere

Den enkelte haveforening skal vælge et vurderingsudvalg. Vurderingsudvalget vælges som udgangspunkt af generalforsamlingen. Vurderingsudvalget er altså ikke et udvalg under bestyrelsen.

En haveforening/bestyrelsen kan dog også vælge at lade en anden forening, kredsens vurderingsudvalg eller et vurderingsudvalg nedsat på tværs af kredsen stå for vurderingerne.

Hvad skal vurderes

Den vurdering, som skal foretages, skal omfatte haveloddets anlæg og beplantning samt bebyggelse inkl. nagelfast/tilpasset inventar. For haver på lejet jord skal der dog ikke vurderes, hvis der er tale om et tomt havelod. Et tomt havelod er som udgangspunkt et helt nyetableret havelod.

Haven og bebyggelsen skal være lovlige, inden der vurderes. Hvis have og bebyggelse ikke er lovlig, skal ejeren som udgangspunkt lovliggøre, inden der kan vurderes. Foretages der undtagelsesvis en vurdering før en evt. lovliggørelse, skal kun den lovlige del af byggeriet medregnes ved fastsættelsen af husets værdi.

Hvordan vurderes der

Kolonihaveforbundet har udarbejdet et vurderingssystem, som SKAL anvendes ved vurderinger. Enkelte steder i landet er der lokale regler i foreningens lejekontrakt, som betyder, at der skal vurderes på en anden måde.

Systemet benytter indeksregulerede maksimale priser, som er fastsat af kongressen og som pristalreguleres årligt. Du kan finde de indeksregulerede priser for det igangværende år på Kolonihaveforbundets hjemmeside. Systemet beregner også en årlig nedskrivning.

Hvem har ansvaret for bebyggelsens lovlighed

Lovlighed i forhold til arbejde, der kræver autoriserede håndværkere

Som udgangspunkt er det altid medlemmet, der er ansvarlig for, at bebyggelsen på havelodden til enhver tid opfylder gældende regler. Det er også medlemmet, der har ansvaret for at udført arbejde, der kræver autoriserede håndværkere, er udført lovligt.

Ejeren af huset skal inden vurderingen afgive en ejer-erklæring om lovligheden af arbejde, der kræver autoriserede håndværkere. Hvis ejer ikke udfylder eller underskriver erklæringen, eller hvis ejer erklærer, at de installationer, der kræver autoriserede håndværkere, ikke er lovlige, bliver de pågældende installationer vurderet med 0 kr.

Lovlighed i forhold til regler i deklarationer, lokalplaner og lejekontrakt

Som udgangspunkt er det altid medlemmet, der er ansvarlig for, at bebyggelsen på havelodden til enhver tid opfylder gældende regler

Bestyrelsen skal inden vurderingen sikre sig, at have og bebyggelse overholder gældende regler i deklarationer, lejekontrakter, lokalplaner mv. Hvis bebyggelsen ikke overholder reglerne i deklaration, lejekontrakt eller lokalplan, skal ejeren lovliggøre forholdene inden vurdering. Hvis bestyrelsen sælger et hus, som ikke er lovliggjort i forhold til deklarationer, lejekontrakter, lokalplaner mv., kan foreningen risikere at skulle betale erstatning til køberen. Bestyrelsen har dog ikke ansvaret for, at arbejde, der kræver autoriserede håndværkere, er udført lovligt.

Vurderingsudvalget har ikke ansvaret for bebyggelsens lovlighed.

Hvem har ansvaret for vurderingens rigtighed

Vurderingsudvalget har som udgangspunkt ansvaret for den vurdering, der er foretaget, men vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte en maksimalpris – ikke at finde fejl og mangler ved byggeriet.

Vurderingen skal foretages på grundlag af det, der er synligt, og som umiddelbart kan konstateres med det blotte øje. Vurderingsudvalget har ansvaret for, at der tages hensyn til synlige mangler i byggeriet i form af fradrag. Vurderingen af ting, der ikke umiddelbart kan konstateres med det blotte øje eller hvor der er tale om oplysninger, som ikke nødvendigvis er tilgængelige (eksempelvis opførelses-år, fundaments-type, afløb, isolering, konstruktion mv.), må nødvendigvis baseres på sælgers oplysninger og/eller de tilgængelige godkendte tegninger.

I de tilfælde, hvor vurderingen er baseret på sælgers oplysninger, er sælger ansvarlig for rigtigheden af oplysningerne. Sælger har oplysningspligt, hvis sælger er bekendt med forhold, som vurderingsudvalget skal have kendskab til.

Hvem har ansvaret for fejl og mangler ved huset

Som udgangspunkt er det altid medlemmet, der er ansvarlig for fejl og mangler ved kolonihavehuset. Vurderingsudvalget skal dog tage højde for synlige fejl og mangler i vurderingen i form af fradrag. Hvis vurderingsudvalget ikke tager højde for synlige fejl og mangler eller i øvrigt begår fejl, kan foreningen risikere at skulle betale erstatning til køber.

Hvis ejer forringer værdien af kolonihavehuset i perioden mellem vurdering og salg må køber kræve afslag i prisen.

Maksimalprisen

Køber og sælger (evt. i samarbejde med bestyrelsen) fastsætter salgsprisen på baggrund af udbud og efterspørgsel i området. Prisen kan dog aldrig overskride den maksimalpris, som vurderingsudvalget har fastsat.

På et havelod, hvor selve hovedhuset er værdiansat til 0 kr., kan bestyrelsen beslutte, at huset skal rives ned og fundamentet fjernes. Formelt kan det i så fald dømmes til nedrivning af bestyrelsen, hvilket betyder, at bestyrelsen skriftligt skal meddele ejeren, at huset og fundamentet skal rives ned/fjernes. Hvis et hus og fundament er dømt til nedrivning, skal det fjernes for ejers regning, inden salg/overdragelse.

Genoptagelse af vurderingen

Vurderingsudvalget har mulighed for at genoptage en afsluttet vurdering, hvis vurderingsudvalget opdager, at de har begået en fejl, eller hvis der er kommet nye oplysninger, som medfører, at vurderingsudvalget ændrer opfattelse. Hvis vurderingsudvalget genoptager vurderingen, betyder det, at der udarbejdes en ny vurdering, hvor evt. fejl rettes, og evt. nye oplysninger tages i betragtning. Der løber en ny ankefrist, når den nye vurderingsrapport er udleveret til ejer. Der kan ikke stilles krav om et nyt gebyr i de tilfælde, hvor vurderingsudvalget retter egne fejl.

Anke af vurderingen

Ejeren af huset og foreningens bestyrelse kan anke vurderingen til den kreds, som Haveforeningen er en del af. (I Københavns Kommune kan en køber også anke vurderingen). Anken kan alene dreje sig om den foretagne værdiansættelse. Anken skal være fremsat skriftligt til haveforeningens bestyrelse eller kredsen senest 14 dage efter modtagelse af vurderingen. Hvis vurderingsrapporten udleveres på papir, anbefales det, at der underskrives for modtagelsen sammen med en dato, så det kan fastlægges, hvornår ankefristen udløber.

Ankeinstansens afgørelse er bindende for alle parter.

Ankeinstansen kan fastsætte et gebyr for behandling af ankesagen.

Ankeudvalget foretager en helt ny vurdering, men skal kende grundlaget for anken. Ankeudvalget skal have samme grundoplysninger som vurderingsudvalget, men kan selvfølgelig også inddrage evt. nye oplysninger. Ankeudvalget har adgang til den tidligere vurdering, hvis de ønsker det.

Hvornår gælder vurderingsrapporten

Vurderingsrapporten er gyldig i et år fra den dato, hvor vurderingen er foretaget. Dette betyder, at der ikke er krav om en ny vurdering ved årsskifte, men at huset kan sælges til prisen i vurderingsrapporten i et år fra vurderingsdatoen.

Vurderingsrapporten gælder dog kun for ét salg/én overdragelse. Hvis et hus overdrages/sælges to gange indenfor et år, så skal der laves en ny vurdering ved hvert salg/overdragelse.

Hvordan læses vurderingsrapporten

Når vurderingsudvalget har vurderet have og bebyggelse, udarbejder de en vurderingsrapport, som skal sendes eller udleveres i fuld længde til ejer og bestyrelsen. En evt. køber skal også have en kopi.

Nedenfor er beskrevet en vejledning i rapportens del-elementer, så den bliver nemmere at læse.

Rapportens forside

Rapportens forside angiver bla. forskellige oplysninger om haveloddet, oplysninger om de vurderingsmænd, der har deltaget, samt hvem der har været til stede ved vurderingen. Den angiver også det gældende indekstal, som er brugt ved beregningen.

På forsiden fremgår den samlede maksimalpris for have og bebyggelse.

Rapportens øvrige sider

De øvrige sider i rapporten beskriver, hvordan vurderingsudvalget har vurderet de forskellige delelementer, som indgår i vurderingen.

Hvert del-element er beskrevet i et skema, som indeholder forskellige oplysninger:

”Udført år” er det år, hvor bygningen er færdiggjort.

M2 på bygninger angiver de udvendige mål på bygningerne. Kvadratmeterpris eller indeksreguleret pris er den gældende indeksregulerede pris, som gælder i hele landet. Det er altså ikke haveforeningen, der har fastsat denne pris.

Nogle priser fastsættes på baggrund af den udgift, som ejer har haft. Udgiften skal som udgangspunkt dokumenteres. Hvis ejer ikke kan dokumentere udgiften, så anvendes prisen i en evt. tidligere vurderingsrapport, medmindre vurderingsudvalget kan argumentere for at ændre den. Hvis en sådan ikke findes, kan vurderingsudvalget fastsætte prisen skønsmæssigt. Skøn betyder, at man fastsætter prisen efter bedste evne. Derfor er den skønnede udgift ikke nødvendigvis udtryk for en korrekt pris eller beregning.Fradrag betyder, at vurderingsudvalget kan give fradrag, hvis husets værdi er ringere end den pris, vurderingssystemet foreslår – det betyder, at der gives fradrag, hvis huset er i så dårlig stand, at de almindelige nedskrivninger ikke er nok. Fradrag gives eksempelvis for dårlig vedligeholdelse, råd, utætte vinduer, utæt tag, fugt, svamp, ufærdig eller ubehandlet yderbeklædning mv.

Fradrag gives efter vurderingsudvalgets skøn. Skøn betyder, at man fastsætter prisen efter bedste evne. Fradraget behøver ikke at være udtryk for en korrekt pris eller beregning.

Fradrag skal altid begrundes udførligt, og du kan læse begrundelsen i rapporten.

Det er også angivet i skemaet, hvor mange procent, der nedskrives med pr. år, og hvor meget der samlet set er nedskrevet med. Nedskrivningsmetoden og nedskrivningsprocenten er forskellig inden for forskellige kategorier.

Til sidst i hvert skema kan du se værdien i alt for det enkelte delelement.

Hvordan vurderes de enkelte delelementer:

Havens anlæg og beplantning - værdi pr. m2 Side

Her skrives værdien på havens anlæg og beplantning pr. m2 ud fra et helhedsindtryk baseret på orden, indhold og kvalitet. Det er havens helhedsindtryk, der skal vurderes. Der skal ikke ske en individuel optælling af træer, buske og planter. Havens anlæg dækker alt inkl. fliser, hegn, åbne terrasser etc. Hovedhus, udhus, drivhus, overdækkede terrasser og p-pladser skal ikke tælles med under havens anlæg Prisen for havens anlæg fastsættes efter vurderingsudvalgets skøn til mellem 0 og 65 kr. pr. m2 (med 6,50-kr.'s interval). Tallet i rapporten er indeks-reguleret.

Hovedhus

Et hovedhus defineres som en bygning, der anvendes til beboelse eller ophold. Hvis huset alene benyttes til redskaber mv., skal det vurderes som et udhus.

Et nyttehavehus uden mulighed for overnatning, der benyttes til ophold i dagtimerne, skal vurderes som et hovedhus, medmindre der er lokale regler, der foreskriver noget andet. (I Københavns Kommune har jordejer eksempelvis bestemt, at alle daghavehuse skal vurderes som udhuse.)

Et hovedhus får den indeksregulerede maks-pris pr. m2. Der er ingen bestemte byggekrav for at opnå makspris. Generelt skal der dog gives fradrag i maks-prisen, hvis husets værdi er ringere end den værdi, som kommer frem ved den rene beregning af m2 gange indeks-pris.

Bjælkehytte

Bjælkehytter bygget før 1/1-2014 skal vurderes som et hovedhus uden isolering og indvendig beklædning. Da bjælkehytter ofte er af ringere kvalitet end hovedhuse, bliver der ofte givet fradrag.

Bjælkehuse bygget efter 1/1-2014 med brædder/bjælker over 70 mm tykke, vurderes som et hovedhus uden tillæg for indvendig beklædning og isolering, medmindre dette rent faktisk findes.

Hvis der er tale om et bræddehus/bjælkehytte med brædder/bjælker, der er under 70 mm tykke, skal der gives fradrag. Ved tvivl må sælgers oplysninger eller tegninger lægges til grund. Brædder/bjælker på 33-69 mm skal give fradrag på 55 %. Brædder/bjælker på 25-32 mm skal give fradrag på 70 %.

Indvendig beklædning

Indvendig beklædning og loftsbeklædning på de forskellige bygninger kan være profilbrædder, gipsplader, faste plader eller lignende materialer. Beklædning bør være spartlet, filtet og malet eller på anden måde færdigbehandlet for at give maxpris (dog ikke nødvendigt på udhuse).

Isolering

Isolering på de forskellige bygninger kan være sten-/glasuld eller tilsvarende godkendt isoleringsmateriale. Ikke godkendt materiale bør give fradrag.

Køkken - Indeksreguleret maxpris

Den maksimale pris for køkkener er indeksreguleret. Selv om et køkken har kostet mere, kan man altså ikke få mere for køkkenet end den indeksregulerede max pris. Max prisen er baseret på et håndværksmæssigt korrekt udført funktionelt køkken med flere køkkenelementer eller tilsvarende opbyggede elementer. Som eksempel på køkken kan bla. nævnes overskabe, underskabe etableret med bordplade og vask.

Bad/toilet udført efter 1/1-2013

Den maksimale pris for badeværelser udført efter 1/1-2013 er indeksreguleret. Selv om et badeværelse har kostet mere, kan man altså ikke få mere for badeværelset end den indeksregulerede max pris. Maksimalprisen er baseret på et håndværksmæssigt korrekt udført funktionelt badeværelse. Hvis afløbet ikke er tilsluttet en tank eller kloak, skal badeværelset ikke vurderes som bad, men som hovedhus.

Bad/toilet udført før 1/1-2013

For badeværelser udført før 1/1-2013 vurderes prisen til den dokumenterede oprindelige udgift med nedskrivning fra det år, det er udført.

Nagelfast eller tilpasset tilbehør

Nagelfast eller tilpasset tilbehør er inventar der i sin konstruktion betinger, at komponenten fastgøres til væg, gulv eller anden stabil konstruktion. Tilpasset inventar er inventar, der er særligt tilpasset til og/eller installeret i bebyggelsen, hvor enten inventaret ikke umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds eller inventarets fjernelse vil forringe værdien af det fjernede og/eller medføre større efterreparationer. Dette kan eksempelvis være visse typer af indbygningshvidevarer.

Nagelfast eller tilpasset tilbehør vurderes til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Alternative energianlæg

Ved alternative energianlæg forstås eksempelvis varmepumper, vindmøller, jordvarmeanlæg.

Alternative energianlæg vurderes til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Udhus

Et udhus defineres som en bygning, der primært anvendes til opbevaring af ting, f.eks. haveredskaber.

Der er ingen bestemte byggekrav for at opnå makspris. Generelt skal der dog gives fradrag i maks-prisen, hvis udhusets værdi er ringere end den værdi, som systemet foreslår.

Åben overdækket terrasse

Åbne overdækkede terrasser kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. En åben overdækket terrasse skal være åben på mindst en side. Der er ingen regler om f.eks. brystninger, men det kan der være lokalt, og så skal disse regler følges. For at åbne overdækkede terrasser kan opnå max pris pr. m2 gælder, at de skal være placeret på fundament. Taget skal være minimum tagpap, fastlockplader, termoplader eller lignende.

Lukket terrasse/udestue

En lukket terrasse/udestue skal være lukket på alle sider. En lukket terrasse/udestue kan være placeret sammenbygget med anden bebyggelse eller fritliggende på arealet. Hvis den er sammenbygget med hovedhuset, så skal den være klart adskilt fra huset med en væg, så det tydeligt fremgår, at terrassen og huset er to enheder. I modsat fald vurderes terrassen som en udvidelse af hovedhuset. Der er ingen bestemte byggekrav for at opnå makspris. Generelt skal der dog gives fradrag i maks-prisen, hvis terrassens værdi er ringere end den værdi, som systemet foreslår.

Åben terrasse

Åbne terrasser er terrasser uden tag. Åbne terrasser skal kun vurderes, hvis de er opført før 1/1-2013. I så fald vurderes de til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Efter 1/1-2013 skal de vurderes som en del af havens anlæg og beplantning.

Parkeringsplads

En parkeringsplads skal kun vurderes, hvis etablering af parkeringspladsen er et krav fra en myndighed, og den har en størrelse på min. 8 m2. I så fald vurderes den til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Hvis P-plads ikke er et krav fra en myndighed vurderes den ikke som P-plads, men som en del af havens anlæg og beplantning.

Tilslutninger - El

Tilslutning af el vurderes, hvis der foreligger dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal ejer søge dokumentation ved el-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.

Tilslutninger - Vand

Tilslutning af vand vurderes, hvis der foreligger dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis ikke, skal ejer søge dokumentation ved vand-forsyningen på beløbet i det år, hvor tilslutningen blev oprettet.

Tilslutninger - Stikledning

Ved el-stikledning forstås fremførelse fra hovedsikringsskabet til målerrammen.

Der skal foreligge dokumentation for tilslutningsafgiften. Hvis tilslutningsafgift fremgår af en tidligere vurderingsrapport, betragtes det som dokumenteret. Hvis der ikke foreligger dokumentation fra el-forsyningsselskabet får man 325 kr. pr. løbende meter fra hovedsikringsskabet til målerrammen (beløbet indsættes).

Man skal være opmærksom på lokale regler, inden man vurderer el-stikledningen. Flere steder er etableringen af el-stikledningen inkluderet i prisen på tilslutningsafgiften, og i disse tilfælde skal der ikke vurderes pr. løbende meter. Hvis en el-stikledning forbinder flere huse via en sløjfe, skal stikledningen vurderes med enten det antal meter, der er fra hovedsikringsskabet til huset ELLER med det antal meter, der er mellem huset og det forrige hus i sløjfen, medmindre der foreligger dokumentation på de reelle udgifter.

El installation

Indvendig el-installation regnes fra og med målerrammen.

Det er ejers ansvar, at el-installationen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af el-installationen. Ejer skal inden vurderingen afgive en ejer-erklæring om lovligheden af el-installationen, samt om installationen er udført af en autoriseret el-installatør. Hvis ejer-erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes el-installation.

Hvis du som ejer er usikker på, om el-installationen er lovlig, er det en god idé, at få foretaget en gennemgang af installationerne af en aut. el-installatør, inden du afgiver en ejer-erklæring, da du senere risikerer et erstatningsansvar, hvis oplysningerne i din ejer-erklæring er forkerte.

Gas installation

Det er ejers ansvar, at gas-installationen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af gas-installationen. Ejer skal inden vurderingen afgive en ejer-erklæring om lovligheden af gas-installationen, samt om installationen er udført af en autoriseret gas-installatør. Hvis ejer-erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes gas-installation.

Hvis du som ejer er usikker på, om gas-installationen er lovlig, er det en god idé, at få foretaget en gennemgang af installationerne af en aut. gas-installatør, inden du afgiver en ejer-erklæring, da du senere risikerer et erstatningsansvar, hvis oplysningerne i din ejer-erklæring er forkerte.

Et flaskegaskomfur monteret med gasslange til en lavtryksregulator på en gasflaske kræver ikke autorisation.

Ildsted / Skorsten

For at man kan vurdere et ildsted/skorsten, skal det være monteret og funktionsdygtigt. I så fald vurderes den til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Vurderingsudvalget skal påse, at skorstensfejeren har foretaget det årlige eftersyn. Hvis det ikke er foretaget, skal vurderingsudvalget notere det, så bestyrelsen kan sørge for, at den bliver foretaget.

Solenergi

Det er alene typegodkendte solenergianlæg til el, vand og ventilation, der kan vurderes. I så fald vurderes den til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Hvis ejer oplyser, at sol-energianlægget leverer 240 v. til stikkontakterne, skal der - udover solenergianlægget - også vurderes en el-installation. Kloak, afløb, samletank eller lignede spildevandsløsninger

Det er ejers ansvar, at kloak og afløb er lovlige. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af kloak og afløb. Ejer skal inden vurderingen afgive en ejer-erklæring om lovligheden af kloak og afløb, samt om installationen er udført af en autoriseret kloakmester. Hvis ejer-erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes for kloak eller afløb.

Hvis du som ejer er usikker på, om kloak og afløb er lovlige, er det en god idé, at få foretaget en gennemgang af installationerne af en aut. kloakmester, inden du afgiver en ejer-erklæring, da du senere risikerer et erstatningsansvar, hvis oplysningerne i din ejer-erklæring er forkerte.

Ved vurdering af kloakering er det kun kloakken på haveloddet, der skal vurderes (fra havelågen til huset). Den vurderes til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Udgifter til det kollektive kloakanlæg (hovedkloakledninger i vejene/stierne) skal ikke medtages i vurderingen, da denne udgift bliver medtaget på anden vis i forbindelse med et overdragelse/salg.

Regnvandsfaskine

Regnvandsfaskiner skal være lovligt etableret i henhold til lokale regler. Det er ejers ansvar, regnvandsfaskinen er lovlig. Vurderingsudvalget skal ikke tage stilling til lovligheden af regnvandsfaskinen. Ejer skal inden vurderingen afgive en ejer-erklæring om lovligheden af regnvandsfaskinen. I så fald vurderes den til den dokumenterede udgift med nedskrivning.

Hvis ejer-erklæringen ikke foreligger, skal der ikke vurderes regnvandsfaskine.

Fundament udført efter 1/1-2014

Den maksimale pris for fundamenter efter 1/1-2014 er indeksreguleret. Selv om fundamentet har kostet mere, kan man altså ikke få mere for fundamentet end den indeksregulerede max pris.

Der skelnes mellem 3 fundamenttyper.

1) Fundament med sokkelsten eller lignende vælges, hvis:

a) fundamentet består af sokkelsten, hvorpå der er lagt en ramme som huset er bygget på.

b) fundamentet består af en rand af betonsten, hvorpå der er lagt en ramme, som huset er bygget på

c) punktfundamenter, som ikke er gravet ned til frostfri dybde

2) Fundament med frostsikre punktfundamenter vælges, hvis punktfundamentet er gravet ned til frostfri dybde, eller hvis der er tale om et skruefundament.

3) Fundament inkl. støbt gulv vælges, hvis fundamentet er gravet ned til frostfri dybde og er fuldstøbt i beton. Ved tvivl om type og dybde lægges ejers oplysninger eller tegninger til grund.

Fundament – udført før 1/1-2014

For fundamenter udført før 1/1-2014 vurderes prisen til den dokumenterede oprindelige udgift med nedskrivning fra det år, det er udført.

Drivhus

Drivhus vurderes med en indeksreguleret max pris pr. kvadratmeter.

Tillæg - udokumenteret

Hvis der er udokumenterede udgifter til synlige forbedringer eller hvis hus mv. er helt ekstraordinært godt udført eller vedligeholdt, kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå, eksempelvis nyt tag, nye termovinduer, men der kan generelt ikke gives tillæg for noget, som ville have givet fradrag, hvis det ikke var der.

Eksempel:

Et manglende tag ville give fradrag. Et nyt tag skal derfor som udgangspunkt ikke give et tillæg. Men hvis taget er væsentligt nyere end hovedhuset, så kan der gives et tillæg, fordi taget generelt set er vurderet og nedskrevet, som en del af hovedhuset. Tillægget skal altså alene modsvare den nedskrivning, som der er sket på hovedhuset – og kun for den del, der vedrører taget. Der skal IKKE gives et tillæg for den fulde nyværdi af taget.

Tillægget fastsættes med et skønnet beløb eller baseret på ejers oplysninger. Udokumenterede tillæg fra en tidligere vurderingsrapport kan medtages som dokumenteret tillæg.

Tillægget må ikke overstige 30 % af bebyggelsens nuværende værdi (aktuel værdi) efter nedskrivning og fradrag. Tillæg skal begrundes skriftligt. Der kan kun gives ét udokumenteret tillæg.

Tillæg - dokumenteret

Hvis der er dokumenterede udgifter til forbedringer/vedligeholdelse kan disse udgifter indgå som en del af vurderingssummen. Det er et KRAV, at der udleveres dokumentation for udgiften, og at forbedringen rent faktisk er foretaget i den kvalitet, som er angivet i dokumentationen. Dog kan et udokumenteret tillæg fra en tidligere vurderingsrapport indgå som et dokumenteret tillæg.

Alle typer af vedligehold og forbedringer kan indgå, eksempelvis nyt tag, gulvvarme, nye termovinduer. Generelt skal der ikke gives tillæg for noget, som ville have givet fradrag, hvis det ikke var der, medmindre det er væsentligt nyere end hovedhuset.

Tillægget må ikke overstige 100 % af den pris, som huset ville have haft, hvis det var nyt (bebyggelsens aktuelle værdi før nedskrivning og fradrag.

Værdi af tillæg samlet set

Uanset om et tillæg er dokumenteret eller udokumenteret, kan tillæg aldrig medføre, at værdien af bebyggelsen bliver højere end den ville have været, hvis huset var nyt.

Eksempel:

Bebyggelsens værdi før nedskrivning og fradrag: 100.000 kr.

Bebyggelsens værdi efter nedskrivning og fradrag: 75.000 kr.

Samlet maksimal værdi af tillæg er 25.000 kr.

Løsøre

Løsøre defineres som tilbehør til hovedhus, udhus mv., og som ikke er nagelfast eller tilpasset inventar. Som eksempel kan nævnes standardhvidevarer, møbler, gardiner, lamper osv. Et komfur opstillet i en skabsrække er f.eks. løsøre.

En køber har ikke pligt til at købe løsøret. Hvis køber vælger at købe løsøret, opfordres køber til at undersøge om løsøret er til stede, og har den angivne værdi.

Version 3.0, januar 2018

Prisfastsættelse af kloakanlæg i haveforeninger. Version 2.0 2018

Kolonihaveforbundet.

Version 2.0 2018

Vejledning til bestyrelser om prisfastsættelse af kloakanlæg i haveforeninger.

Når der er kloakering i en haveforening, er det kun rimeligt, at sælger får dækket sine udgifter hertil, herunder udgifter som er betalt til det kollektive kloakanlæg i veje og stier.

Vurderingssystemet kan kun delvist håndtere dette, og derfor skal bestyrelsen håndtere andre dele af udgiften i forbindelse med salg.

Udgiften på selve havelodden:
Udgiften til kloakering fra havelågen til kloakbrønd ved huset medtages i vurderingsprisen i form af dokumenteret/ sandsynliggjort udgift. Bestyrelsen skal derfor ikke bekymre sig om denne udgift, da den vil fremgå af vurderingsrapporten. (Hvis haveforeningen har lagt ud for medlemmet, så er det bestyrelsen, der fastsætter en pris pr. havelod, og det er denne pris, som vurderingsudvalget skal skrive ind i vurderingsrapporten.)

Udgiften til det kollektive anlæg:

Udgifter til det kollektive kloakanlæg (den del af kloakeringen, som er betalt af foreningen, evt. via indskud fra medlemmerne) bliver derimod ikke medtaget i vurderingsrapporten. Denne udgift skal bestyrelsen derfor medtage i købsaftalen udover vurderingsprisen.

Nedenfor er beskrevet en række modeller for prisfastsættelse af det kollektive kloakanlæg. Det skal understreges, at det er foreningen selv, der beslutter de regnskabsprincipper, som den vil anvende.

Modellerne nedenfor er derfor alene vejledende.

• Hvis værdien af det kollektive kloakanlæg indgår i den foreningsmæssige værdi/andelsværdi, skal den
foreningsmæssige værdi lægges oveni den maksimale salgspris fra vurderingsrapporten. I så fald er nedenstående modeller ikke relevante.

• Kontant indbetaling af etableringsudgiften til kollektive kloakanlæg, inkl. tilslutningsafgift kan lægges oven i den maksimalt tilladte salgspris i købsaftalen. Evt. minus afskrivning, hvis foreningen afskriver på sit anlæg.

• Har medlemmet optaget lån udenom foreningen til betaling af etableringsomkostningerne, behandles de på samme måde som kontant indbetaling.

• Har medlemmet optaget lån kautioneret af foreningen til betaling af etableringsomkostningerne, behandles det på samme måde som kontant indbetaling – dog skal foreningen sikre sig, at lånet indfries ved salg.

• Udgiften til hel eller delvis indfrielse af haveloddens andel af et fælleslån kan lægges oveni den
maksimalt tilladte salgspris – evt. med fradrag af afskrivninger, hvis foreningen afskriver på anlægget.
(Ved kommunale lån overtager køber typisk den resterende del af haveloddens andel af lånet, og det er derfor alene den del af lånet, som er indfriet, som kan tillægges den maksimalt tilladte salgspris)

• Hvis foreningen har sparet op i en årrække inden kloakeringen finder sted, så tæller det opsparede beløb med som ”kontant indfrielse”, afhængig af hvordan foreningen har bogført opsparingen.

• Afskrivning på kloakanlægget afhænger af den regnskabspraksis, som foreningen har valgt. Hvis man har aktiveret sin kloak og aflægger regnskab efter årsregnskabsloven, så er der pligt til at foretage afskrivninger over aktivets levetid, dog max 50 år. Aflægger foreningen regskab efter andre principper, kan man undlade afskrivning.

Version 2.0 2018

Mangler ved salg af kolonihavehuse

Mangler ved salg af kolonihavehus

Version 1,2. 2018

Når handlen bliver underskrevet ånder alt fryd og gammen. Sælger og køber er enige om, at det har været et gensidigt udbytterigt foretagende. Sådan forbliver det som regel ved med at være, men undertiden sker det også, at køberne bliver opmærksomme på nogle forhold ved huset som ikke lever op til forventninger som de har haft.

Her kan være tale om råd i gulvet, huller i taget, en defekt vandvarmer, ulovlige afløb – eksemplerne er talrige.

Ens for alle disse ”forhold” er, at de kommer som en overraskelse for køberen og dermed giver anledning til frustrationer hvori sælger, bestyrelse og vurderingsudvalget bliver delagtiggjort.
Det følgende skriv er derfor tiltænkt alle involverede parter som en rettesnor for, hvordan man forholder sig, når huset ikke lever op til det forventede.

Bestyrelsens og vurderingsudvalgets rolle:

Det er særligt vigtigt at understrege, at handlen med huset finder sted imellem køber og sælger.
Vurderingsudvalget udarbejder en vurderingsrapport med udgangspunkt i vurderingsreglerne.

Vurderingsrapportens formål er at fastsætte en maksimalpris og er ikke en tilstandsrapport.

Bestyrelsens rolle er at underskrive handlen og dermed attestere, at brugs-/lejeretten til havelodden (med hus på) overgår fra sælger til køber. Ydermere skriver bestyrelsen under på at have udleveret dokumenter som gør køber fortrolig med de forpligtelser og rettigheder et medlemskab i en kolonihaveforening indebærer.

Bestyrelsen skal også så vidt muligt sikre, at vurderingsreglerne bliver overholdt.
Hvis det sidenhen viser sig, at der fejl/mangler ved huset, så er det som udgangspunkt anliggende imellem køber og sælger.

Der kan undtagelsesvist placeres et ansvar andre steder, hvis: Vurderingsudvalget har haft kendskab til fejl/mangler, men undladt at nævnte dem i vurderingsrapporten, så kan
dette statuere et erstatningsansvar.
Ligeledes kan bestyrelsen blive ansvarliggjort, hvis man bevidst har fortiet oplysninger over for køber.

Vi opfordrer alle foreninger til at anvende ejererklæringerne, så sælger udtrykkeligt indestår for egenskaber ved huset, der medtages i vurderingsrapporten.

Mangelsbegrebet

Mangler er et retligt begreb og ikke et faktisk begreb, forstået på den måde, at mangelsvurderingen må bero på, hvad der er aftalt eller forudsat imellem parterne. Med andre ord skal man se på om ydelsen (f.eks. kolonihavehuset) er kontraktsmæssig altså opfylder kontrakten.
For at afgøre om et kolonihavehus er behæftet med en mangel må man derfor tage udgangspunkt i, hvad der er forudsat af køberen, garanteret af sælger eller aftalt imellem parterne.

Der kan derfor ikke opstilles generelle kriterier for, hvornår noget må anses som en mangel. Derimod kan forskellige forhold tale mere i den ene eller anden retning, og det er nogle af dem, der kort beskrives nedenfor.

Skæringstidspunktet for mangelsbedømmelsen er overtagelsesdagen (eller aftaletidspunktet ved forudgående overtagelse) som det tidspunkt, hvor risikoen for huset overgår fra sælger til køber.
Den absolutte forældelsesfrist for mangler er 10 år, men tre år fra det tidspunkt, hvor køber fik kendskab til eller burde have fået kendskab til manglen. Køber skal dog reklamere over manglen inden for rimelig tid.

Sælger og købers pligter i handlen

Sælgers loyale oplysningspligt: Når man som sælger af en ejendom indgår aftale med en køber, så er der en iboende forpligtelse til at handle hæderligt og redeligt. Dette indebærer også en pligt til at gøre en køber opmærksom på forhold, som kan have indflydelse på købers vurdering af ejendommen. Loyalitetspligten udstrækker sig til forhold, som sælger vidste eller burde vide, og som indbefatter en viden, som har betydning for køber.

Hvis en sælger har en faktisk viden eller burde have en viden om forhold, der har væsentlig betydning for køber og undlader han at informere om disse, så kan det have den følge, at en godtroende køber har udvidet mulighed for at kræve sin ret over for sælger.

I handler, hvor huseftersynsordningen (nævnt nederst) ikke er anvendt, er det tilstrækkeligt, at sælger ved simpel uagtsomhed (afvigelse fra normen) har tilsidesat sin loyalitetspligt.
Om der er tale om uagtsomhed vil bero på en konkret vurdering af flere forhold herunder sælgers kundskaber, adfærd og andre konkrete omstændigheder. Derfor er grænsen imellem det at have vist uagtsomhed eller være uden skyld svær at definere på forhånd.

Et eksempel fra retspraksis er en sælger (S), som fik lagt nyt tag, der efterfølgende pga. utætheder af en fagkyndig blev konstateret som ”dårligt lagt” uden, at S fik dette forhold yderligere uddybet.Efterfølgende solgte S ejendommen videre til køber (K) i den tro, at taget var tæt. Sælger blev erstatningsansvarlig for en omlægning af taget for tilsidesættelse af sin oplysningspligt ved ikke at oplyst køber om, at taget var ”dårligt lagt”.

Et andet eksempel er en sælger 1 (S1), som solgte en grund med en afblændet til petroleumstank til sælger 2 (S2) og indestod for, at grunden ikke på overtagelsesdagen var forurenet. S2 videresolgte senere grunden til køber (K), som sidenhen rev bygningerne ned og opdagede en mere omfattende forurening med oprensningsudgifter til følge. Da det
ikke kunne bevises, at der var tale om en petroleumsforurening fandt Retten ikke, at S2 havde tilsidesat sine pligter ved ikke at oplyse om denne, og K kunne derfor alene gør krav på et afslag i købesummen og ikke erstatning.

Selvbyg:
Ved selvbyg, som nok må anses for at være ret udbredt ved kolonihavehuse, er det væsentligt at nævne, at der ikke er en overordnet pligt til at oplyse om selvbyg, der ikke kræver autorisation. Imidlertid vil det være en skærpende omstændighed, hvis køber bliver bekendt med fejl, som senere viser sig at være selvbyg.

Hvis selvbyg ikke er oplyst, er der en formodning for, at ejendommen er korrekt opført, repareret og vedligeholdt forskriftsmæssigt og håndværksmæssigt korrekt. Derfor er det i sælgers interesse at oplyse om evt. selvbyg, da køber i så fald kan medtage dette i sine overvejelser og foretage egne undersøgelser.

Uanset førnævnte, så må en køber altid kunne forvente, at byggeforskrifters krav til fundament, styrkedimensionering og klimaskærm etc. er overholdt, da disse ikke kan fraviges grundet manglende sagkundskab.

Hvis sælger nægter, at der er udført selvbyg er det køber, som må bevise, at arbejdet ikke er professionelt udført. Hvis køber løfter denne bevisbyrde må sælger kunne dokumentere arbejdet i form af fakturaer mv.

Andre eksempler på oplysningspligt:

Der kan være også være tale om en pligt til at oplyse om udefrakommende forhold, som f.eks. dommen U2008.602V, hvor sælger havde forsømt at oplyse køber om, at grunden var vandlidende og blev ramt af periodevise oversvømmelser. I foreninger, hvor man har et positivt kendskab til oversvømmede haver, bør bestyrelsen bidrage med sådanne oplysninger.
Et andet forhold kunne eksempelvis være, hvis der er konstateret eller afhjulpet skader forårsaget af rotter eller andre skadedyr.

Sælger har ligeledes pligt til at oplyse om ekstraordinære udgifter, der vil blive påført køber efter overtagelsen, her
kan f.eks. være tale om større økonomiske beslutninger på en generalforsamling som senere vil påføre køber ekstraudgifter.

Konsekvensen af at opfylde oplysningspligten

Hvis sælger opfylder sin loyale oplysningspligt ved at oplyse om flest mulige forhold, der kan have betydning for køber er det langt mindre sandsynligt, at denne senere kan gøre et krav gældende over for sælger.

Har sælger f.eks. gjort opmærksom på en mindre plet i loftet uden at have nærmere kendskab hertil, så må køber forholde sig hertil og evt. selv bekoste en undersøgelse heraf. Derfor må begrænsede udgifter henset til udbedring af taget formentlig kunne anses for at være påregneligt for køber. Viser forholdet sig omvendt at udgøre en del af en større skade, der ikke umiddelbart kunne opdages og nødvendiggør der en totaludskiftning af tagkonstruktionen kan det omvendt næppe anses for at være imødegået ved at oplyse om pletten.

Et kendeligt forhold kan med andre ord ikke udgøre en mangel.
Man bør som sælger sørge for også at oplyse det vurderingsudvalg, der foretager vurderingen om eventuelle forhold som kan have indflydelse på vurderingsprisen.

Købers undersøgelsespligt

Over for sælgers loyale oplysningspligt står købers undersøgelsespligt. Her er det åbenbare afvigelser fra det normale, der bør opdages ved en sædvanlig undersøgelse. Der stilles med andre ord ikke strenge krav til den almindelige købers undersøgelsespligt.

Generelle opfordringer til at lade huset gennemgå af en sagkyndig skaber ikke særlige forpligtelser for køber. Lader køber en byggesagkyndig gennemgå huset kan det afskære køber fra at gøre indsigelser gældende vedrørende mangler, som burde være opdaget ved gennemgangen.
En konkret ubegrundet opfordring til køber om at undersøge et forhold har heller ikke umiddelbar retsvirkning over for køber med mindre en sælger opfordrer til at undersøge et forhold som køber har udtrykt særlig interesse i og som sælgeren ikke har nærmere kendskab til.

Har sælger derimod oplyst om et konkret forhold som i eksemplet ovenfor, en plet i loftet, vil det formentlig udløse en undersøgelsespligt hos køber uden, at det tillige kræver sælgers udtrykkelige opfordring. Hvis sælger undlader at foretage en undersøgelse på trods af oplysningen, så kan han senere være afskåret for at gøre mangelsindsigelser gældende.

Andre forhold i mangelsbedømmelsen og mangelsbeføjelser
Bygningens alder
I vurderingen af om en bygning lider af en mangel vil alderen af bygningen eller enkelte bygningsdele typisk spille en væsentlig rolle. De forventninger en køber rimeligvis måtte have til et spritnyt hus er selvsagt større end til et træhus
fra 70’erne.

Sælges et hus med et 30 år gammelt onduline tag, så vil det nok ikke statuere en mangel, hvis taget endog kort tid efter købers overtagelse kræver en udskiftning. Derimod vil der være en berettiget forventning om, at taget er tæt på overtagelsesdagen.
Råd i træbeklædningen på et ældre kolonihavehus udgør heller ikke i sig selv en mangel, da forekomsten af råd i træ er forventeligt med årenes løb selv ved almindeligt vedligehold. Omfanget af råd kan imidlertid overstige, hvad der må kunne forventes og dermed udgøre en mangel.

I et nyt hus vil løse hasper, knirkende gulve eller døre der binder nok afvige fra, hvad man bør forvente, hvorimod det i et hus af ældre dato vil være reglen snarere end undtagelsen.

Garantier
Hvis sælger indestår for et forhold omkring huset vil dette medføre et objektivt ansvar for rigtigheden heraf.
Tilkendegiver en sælger ”ikke at være bekendt” med fejl udgør det ikke i sig selv en garanti.
Afgivelse af en ejererklæring i forbindelse med vurdering må sidestilles med en garanti, hvorfor sælger har et objektivt ansvar for erklæringens rigtighed.

Ansvarsfraskrivelser

Generelle ansvarsfraskrivelser som f.eks. ”købt som beset” bliver typisk ikke tillagt nogen retsvirkning over for en køber. Derimod vil en oplysning fra sælger (som nævnt ovenfor) om en plet i loftet kunne ledsages af en konkret ansvarsfraskrivelse for f.eks. en del af taget.

Mangelsbeføjelser
Der eksisterer tre former for misligholdelsesbeføjelser, som en køber potentielt kan gøre gældende i tilfælde af, at bygningen lider af en mangel. Adgangen til disse beføjelser afhænger imidlertid af manglens karakter, sælgerens forhold og en rimelighedsbedømmelse.

Ophævelse

Købers mulighed for at hæve købet afhænger af om manglen er væsentlig. Her skal henses til ejendommens brugbarhed, betydelig værdiforringelse eller betydelige omkostninger til udbedring.

Har sælger handlet svigagtig ved at tilsidesætte sin loyale oplysningspligt (som nævnt ovenfor) vil væsentlighedskravet formentlig kunne slækkes ud fra en betragtning af, at beskyttelseshensynet her ikke er det samme som til en sælger, der sælger i god tro.

Tidsfaktoren vil også have en betydning, da domstolene ud fra en rimelighedsbedømmelse vil være mere til at afskære en hæveadgang for en køber, der reklamerer over en mangel efter 2 år end for den køber, der reklamerer få dage efter overtagelsen.

Dette er ud fra et indretningssynspunkt for begge parter, herunder de udfordringer som det giver,
som f.eks. betaling for købers brug af bygningen og eventuelle forbedringer/forringelser som denne har medført.

Den nedre økonomiske grænse for ophævelse ligger omkring 10-14 % af købesummen.

Erstatning

Det er en betingelse for at køber kan opnå erstatning, at der foreligger et ansvarsgrundlag hos sælger som eksempelvis uagtsomhed (og dermed tilsidesat sin loyale oplysningspligt).
I modsætning til det forholdsmæssige afslag er der ikke en bagatelgrænse for erstatning.
Foreligger der en mangel og et ansvarsgrundlag kan køber forlange erstatning.
Dette vil typisk være omkostningerne til udbedring af manglen med et eventuelt fradrag for merværdien/forbedringen deri.

Foreligger der en væsentlig mangel og et ansvarsgrundlag vil køber ligeledes kunne hæve handlen og forlange erstatning for at blive stillet ”som om handlen aldrig var indgået”, her kan være tale om flytteudgifter, udgifter til rådgivere mv.

Forholdsmæssig afslag i købesummen

I modsætning til erstatningen, så er der intet krav om et ansvarsgrundlag hos sælger for et krav om forholdsmæssig afslag imidlertid skal manglen være betydelig.

En mangel er først betydelig, når den overstiger det, der betegnes som en bagatelgrænse. Det må bero på en kvalitativ henholdsvis kvantitativ vurdering, hvorvidt en mangel overskrider bagatelgrænsen. Denne grænse er ikke helt fastsat, men tager udgangspunkt særligt i, hvad køber ville have betalt, hvis denne havde kendskab til manglen, udbedringsudgifterne, en værdiforringelse ved senere salg og om det tidsmæssige aspekt i behovet for afhjælpning.

Typisk vil bagatelgrænsen befinde sig i lejet 2-8 % af købesummen.
Et forholdsmæssigt afslag kan imidlertid være mere beskedent, da afslaget vil tage udgangspunkt i udbedringsudgiften på overdragelsestidspunktet (som kan ligge flere år tilbage) og i øvrigt fradrages værdien af de forbedringer som udbedringen må forventes at indeholde.

Huseftersynsordningen

Sælger har mulighed for at begrænse sit ansvar for fysiske mangler ved bygningen ved at benytte sig af huseftersynsordningen i Forbrugerbeskyttelsesloven (LFFE - Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.).

For at kunne frigøre sig for ansvaret for fysiske mangler skal sælger fremlægge en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysning om mulighed for ejerskifteforsikring. Hvis det ikke er muligt at tegne en ejerskifteforsikring kan sælger frigøre sig for ansvar jf. LFFE § 5, Stk. 1. nr. 2, hvis forsikringsselskabet angiver den specifikke årsag til, at man ikke ønsker at tegne en sådan forsikring.

Det er imidlertid ikke tilstrækkeligt, hvis
afvisningen sker på baggrund af en generel politik hos forsikringsselskabet om ikke at forsikre visse typer af bygninger (f.eks. kolonihavehuse).

Hvis sælger har opfyldt ovenstående krav kan køberen jf. LFFE § 2, Stk. 1. ikke over for sælgeren påberåbe sig:
”...at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige
forskrifter,(f. dog stk. 2-7.

Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i
tilstands- eller elinstallationsrapporten.”

Køber har fortsat muligheden for at påberåbe sig mangler, der er undtaget jf. LFFE § 2, Stk. 5-6, der omfatter andre forhold omkring end el og VVS, som er i strid med offentligretlige forskrifter, garantier fra sælger, svig eller grov
uagtsomhed udvist af sælger eller hvis bygningen er opført med salg for øje.

Er købers mangelsindsigelse over for sælger afskåret må denne søge sig fyldestgjort hos forsikringsselskabet eller forsøge at gøre et ansvar gældende over for de aktører, der har medvirket i handlen, som f.eks. den byggesagkyndige (tilstandsrapporten), elinstallatøren (el-rapporten), ejendomsmægleren (f.eks. salgsopstillingen) eller medvirkende advokat.

Det bør nævnes, at ovenstående alene afskærer køberens mulighed for fysiske mangelsindsigelser vedrørende bygningen og ikke retlige mangler (f.eks., begrænset råden over ejendommen), mangler ved grunden eller mangler ved installationer uden for bygningen (kloakstikledning, el-stikledning).